La administración de activos fijos corporativos y su impacto en los negocios

Por:  Unidad Banca de Negocios de Valorar S.A.

Publicado en la revista Business Mail, disponible aquí


   La financiación es tan importante para una empresa como los ingresos operativos generados por ésta. De esta manera el mercado, entendiendo lo complejo de la elección de una adecuada fuente de financiación a  futuro,  ha desarrollado unas formas más  modernas,  flexibles  y  que se adapten mejor a las necesidades de cada usuario, especialmente cuando se trata de financiar los activos fijos de la empresa.

Es así como los fondos y bancas de inversión manejan diversas estrategias de administración de activos inmobiliarios de una compañía, sea de desinversión o de financiación,  lo  cual  permite  generar flujos de efectivo que pueden ser  invertidos  en  el  Core Business (negocio o actividad principal de la empresa). Decidir cuál opción es más conveniente para una empresa, dependerá de la situación financiera actual de ésta, su plan estratégico, entre otros.

Aunque las transacciones son generalmente realizadas para activos fijos, también se hace para bienes duraderos y de capital, especialmente para aviones y trenes, confiriendo además de financiamiento, beneficios contables y tributarios.

Así mismo, este tipo de acuerdos son comunes en la industria REIT (Real Estate Investment Trust / Fondo de Inversión Inmobiliario) e inversores institucionales; los términos del arrendamiento dependerán de los costos financieros que asuma el nuevo inversor, tales como la calificación crediticia del arrendatario y la tasa de retorno del mercado. (Ver en la Tabla 1 las principales  estrategias.)

tbvl

Como se observa, son muchas las ventajas obtenidas por las empresas que optan por una estrategia de gestión de sus activos fijos, pues facilita el acceso a un capital mayor de financiación que con los métodos tradicionales, y permite la expansión de la empresa por medio de inversiones en nuevas oportunidades de negocio, maquinaria y equipo.

A su vez, los inversores reciben diversos beneficios, entre  ellos:

  • Retorno razonable sobre la inversión por concepto de los cánones durante el plazo del arrendamiento.
  • Propiedad de un bien amortizable ocupado por un inquilino AAA
  • Activo arrendado en su totalidad a largo plazo con un flujo de ingresos garantizado
  • Al tener un inquilino a largo plazo, se pueden sortear mejor los posibles ciclos inmobiliarios, lo que a su vez, le permite al inversor obtener con más facilidad financiación para la compra del activo 
  • Para fines tributarios, el inversor tiene una deducción en los gastos por invertir en bienes tangibles que constituyan activos fijos y que sean susceptibles de depreciar y/o amortizar, con el fin de permitir la recuperación del costo de la inversión.

Business graphSe trata entonces de una operación de carácter más financiero que inmobiliario: el inversor compra un activo generador de una rentabilidad que se debería prolongar en el tiempo de manera ininterrumpida y sin obligaciones de pago para el arrendador. El esquema típico para la figura de Sale and Leaseback, pacta que el arrendatario asuma los costos de mantenimiento del inmueble, impuestos, primas de seguros y gastos derivados de la propiedad y uso del inmueble, lo cual hace que la renta que percibe el arrendador sea neta.

Por otra parte, cuando una empresa considera que el espacio actual de sus instalaciones no es el adecuado para el crecimiento futuro, tiene cuatro  opciones

1.Arrendar o subarrendar oficinas para trasladar parte de su operación, aunque podría ser el método menos complicado y costoso, limita a la empresa a considerar solo lo que hay disponible en el mercado actual.

2.Adquirir y renovar un edificio existente, para lo cual la compañía necesitaría tener una buena fuente de financiación.

3.Comprar un predio para desarrollar sus propias instalaciones, lo que significaría una inversión de capital mayor y asumir todos los riesgos derivados de ser propietario del inmueble.

4. Built to suit es otra alternativa en la cual, la empresa contacta a un desarrollador /inversionista con las especificaciones para el diseño de sus instalaciones. El inversionista lo construye y lo arrienda después al usuario, quitando la carga del riesgo para la compañía y permitiéndole invertir el capital, ahorrado en la operación de su negocio.    

Finalmente, se debe tener en cuenta que las figuras de Sale and Leaseback y Buil to suit and Lease no son para todas las empresas, puesto que son procesos que requieren un compromiso a largo plazo.

Por lo tanto, se hace indispensable contar con un aliado experto que lo oriente sobre la mejor estrategia inmobiliaria para su compañía, basándose en su plan estratégico, sus necesidades a futuro y sus estados financieros.

tbvl

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